118個(gè)。這是短短數(shù)月間，一二線城市土地市場(chǎng)所制造的地王數(shù)目。
2016年起至今，僅5個(gè)多月光景，伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等城市土地市場(chǎng)亦隨之升溫，地王頻出。其中南京更是創(chuàng)下“一日三地王”的瘋狂場(chǎng)景，加之其余四幅地塊，僅一天時(shí)間，南京在土地市場(chǎng)上便吸金248.56億元。
土地價(jià)格的快速增長(zhǎng)，讓部分房企直呼“買不起”。 泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，很多地方地價(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，只在適合的城市拿適合的地塊”。
“開發(fā)商特別是新進(jìn)蘇州的開發(fā)商，純粹看庫存量，瘋狂進(jìn)入，拍出天價(jià)地王。驗(yàn)證了‘房?jī)r(jià)尚正常，但地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很大’。”蘇州當(dāng)?shù)匾徊辉妇呙拈_發(fā)商對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
受“地王”頻出帶動(dòng)，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)整體均價(jià)和出讓總額隨之提升。2016年1-3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。2016年一季度，全國(guó)成交樓面均價(jià)為1450元/平方米，同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2424元/平方米，同比上漲36%。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)，共計(jì)22個(gè)重點(diǎn)城市，今年以來已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率地王數(shù)量達(dá)118幅，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過拍出60幅地王。
2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而當(dāng)“地王潮”洶涌而來，眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。值得注意的是，日前國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，明確要求對(duì)建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號(hào)，可能會(huì)對(duì)未來地價(jià)造成一定影響。在這種大背景下，房企買什么，怎么買，將成為下半年土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。
二線反超一線成“香餑餑”
5月13日，南京土拍“一日三地王”成為地產(chǎn)界熱議話題。在世茂、電建金茂聯(lián)合體相繼拍出地王后，前3輪拍賣一直未能得手的葛洲壩終將建鄴區(qū)一塊宅地收入囊中，成交價(jià)32.8億元，樓面價(jià)45213元/平方米，晉升南京新地王。當(dāng)天，南京七塊土地連拍，最終誕生了一宗總價(jià)地王、一宗單價(jià)地王以及一宗區(qū)域地王，共收金248.56億元。
火熱的場(chǎng)景并不止出現(xiàn)在南京。5月11日， 格力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)分別以19.65億元、30.05億元奪得上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)地塊和12-01號(hào)地塊，成交樓板價(jià)分別為3.77萬元/平方米和3.83萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價(jià)新高。
5月12日，萬科經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，最終以25.95億元、溢價(jià)114%奪得杭州三墩北單元宅地，樓面價(jià)達(dá)14902元/平方米，創(chuàng)下所在板塊新高。
5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格擊敗另外36家參與競(jìng)拍的房企，成功競(jìng)得上海浦東新區(qū)周浦一地塊，以43607元/平方米的樓板價(jià)刷新上海外環(huán)外地王紀(jì)錄。
同一天， 招商蛇口下屬子公司上海招商置業(yè)有限公司以40.88億元的總價(jià)，11676元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得寧波東部新城核心地塊，溢價(jià)率46.57%，成為寧波新總價(jià)地王。
分析上述數(shù)據(jù)不難看出，二線城市異軍突起，成為土地市場(chǎng)的增長(zhǎng)一極。截至5月20日，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，“三高”（總價(jià)地王、單價(jià)地王及溢價(jià)率超100%）地塊在二線城市的分布占比高達(dá)73.7%，一線及三線分別為17.8%和8.5%。
時(shí)代周報(bào)記者從全國(guó)及各地土地儲(chǔ)備管理中心處了解到，4月份，全國(guó)、二線城市的土地成交溢價(jià)率分別升至37.5%、61.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價(jià)率分別降至1.78%、14.0%。
對(duì)此，克而瑞研究員楊科偉指出，一方面，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)居市場(chǎng)前列；另一方面，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多粥少”直接造成了二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。
在一二線城市火爆的同時(shí)，部分三四線城市土地市場(chǎng)卻陷入冰點(diǎn)。其中安徽蕪湖更是由于其住宅供應(yīng)過剩，多個(gè)樓盤入住率不到30%，導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟啻伪鲩_發(fā)商退地的情況。在江蘇常州，由于樓市去化周期過長(zhǎng)拖累，當(dāng)?shù)匾殉^1年沒有土地供應(yīng)。
三四線城市土地的無人問津拖累全國(guó)土地出讓總面積和宗數(shù)減少。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地5784宗，同比減少14%；推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。
時(shí)代周報(bào)記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，按照庫存壓力劃分，今年4月份，四個(gè)一線城市去化周期為8.1 個(gè)月，較上月增加0.7 個(gè)月；9個(gè)二線城市為7.0 個(gè)月，較上月減少1.4 個(gè)月；而三四線5 城則為12.9 個(gè)月，較上月13.7 個(gè)月減少0.8個(gè)月。
中型房企拿地最激進(jìn)
“大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。”談及2016年房企對(duì)于獲取土地態(tài)度新變化，克而瑞研究員柏品慧如是稱。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月，泰禾豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊，以0.85的拿地銷售比高居榜首。華潤(rùn)置地拿地金額為251億元，拿地銷售比為0.72，與碧桂園持平。融創(chuàng)和綠城拿地金額分別為116億元和90億元，拿地銷售比分別為0.37和0.33。拿地銷售比前十房企中，4家為千億房企，其余均為中型房企。
柏品慧表示，大型房企城市布局更為廣泛，不會(huì)為了單方面的業(yè)績(jī)指標(biāo)犧牲企業(yè)的利潤(rùn)率水平；小型房企資金實(shí)力有限，單項(xiàng)目周轉(zhuǎn)不暢便可能決定企業(yè)的生死，控制土地成本、拿地王成小型企業(yè)回避投資風(fēng)險(xiǎn)的不二法門。
“在當(dāng)前行業(yè)集中度超過50%的情況下，要在激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中求存，中型房企沖業(yè)績(jī)、拼規(guī)模的動(dòng)力最強(qiáng)勁，往往會(huì)不惜投入重金也要布局重點(diǎn)一二線城市，并且愿意犧牲一部分利潤(rùn)，以求業(yè)績(jī)規(guī)模能夠更上一個(gè)新的臺(tái)階，以品牌和規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)對(duì)愈演愈烈的行業(yè)兼并重組，在集中度提升的大潮中尋得發(fā)展空間。”
在此大背景下，土地價(jià)格不斷被刷新。對(duì)比全國(guó)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2015年的多幅地王中，總價(jià)地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長(zhǎng)了31%；單價(jià)TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月18日，2016年以來至今的單價(jià)地王TOP10門檻為37027元/平方米，其中綠地集團(tuán)2月23日以樓板價(jià)4.7萬元/平方米競(jìng)得北京大興一地塊，位居單價(jià)地王榜首。總價(jià)地王TOP10門檻為48億元，其中世茂房地產(chǎn)以88億元競(jìng)得南京一地塊，系總價(jià)地王榜首。
土地成本持續(xù)高企，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，越來越多的房地產(chǎn)商選擇成立聯(lián)合體拿地及開發(fā)。
某地產(chǎn)公司品牌部王海（化名）曾告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企聯(lián)合可以共擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)共享開發(fā)收益，早前公司便與多家地產(chǎn)公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，收效甚佳。
合景泰富戰(zhàn)略品牌部李霞（化名）則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，聯(lián)合的好處在于可以各自分工，開發(fā)自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)可減緩三方的資金壓力。“公司未來仍希望在更多的項(xiàng)目上引入合作伙伴。”
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2016年單價(jià)地王TOP10中，有兩幅地塊均為聯(lián)合體拿地。其中綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體于2月3日競(jìng)得北京一地王。電建、金茂聯(lián)合體于5月13日競(jìng)得南京一地王。
總價(jià)地王TOP10中，亦有兩幅地塊為聯(lián)合體拿地。3月24日，華僑城聯(lián)合華潤(rùn)以69億元競(jìng)得上海一地王。2月3日，綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體以51億元競(jìng)得北京一地王。
有業(yè)內(nèi)分析指出，房企聯(lián)合拿地有多種考慮。一種情況是大家預(yù)期目標(biāo)地塊成交價(jià)高的話，成立聯(lián)合體會(huì)減輕資金壓力，同時(shí)能共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。另一種情況是目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型比較多樣，比如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他，聯(lián)合體可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品做到最好。
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